Как купить жилье в Эмиратах: инструкция

В прошлом руководстве мы говорили об аренде жилья в ОАЭ, но если у вас еще более серьезные намерения и вы собираетесь купить недвижимость для проживания или как актив – тогда эта инструкция для вас!

Почему покупать жилье в ОАЭ выгодно?

За 2024 год стоимость квадратного метра недвижимости в Дубае выросла на 12%. Для сравнения — средняя ставка по депозиту в Emirates NDB Bank — примерно 1,5% годовых. Недвижимость выглядит предпочтительно не только на фоне местных финансовых инструментов, но и по сравнению с рынками недвижимости других развитых стран: в Великобритании цены на недвижимость за 2024 год выросли на 4,7%, в среднем по ЕС – на 4,9%, в США – на 5,1%.

Впрочем, если даже инвестиции вас не интересуют – ОАЭ одна из самых безопасных стран мира с высоким уровнем жизни, и это главная причина спроса на здешнюю недвижимость. К тому же – здесь даже во второй половине 2025 года все еще отсутствуют личные налоги.

Как в ОАЭ покупают недвижимость

Как и везде, в ОАЭ есть рынок первичный и вторичный рынок недвижимости. В первом случае вы покупаете жилье у застройщика, это может быть как государственная компания, так и один из сотен частных девелоперов. В любом случае рекомендуем проверять продавца, при этом обращайте внимание на три вещи:

 — у компании должна быть соответствующая лицензия, а проект – зарегистрирован или хотя бы находиться в процессе регистрации в Dubai Land Department (DLD);

 — оплаты должны производиться ТОЛЬКО на специальный escrow-счет;

 — проверяйте репутацию застройщика, узнайте о завершенных проектах компании. А также уточните несколько важных моментов – меблирован ли объект, есть ли паркинг и входит ли он в стоимость, можно ли этот объект сдавать в краткосрочную аренду (в некоторых случаях это может быть запрещено) 

Когда вы убедились в надежности девелопера и узнали все, что нужно о самом объекте — переходите к бронированию. В Эмиратах можно забронировать недвижимость для покупки даже до старта официальных продаж, для этого подается Expression of interest (EOI) – заявка на интерес. Она не является официальным бронированием, не  позволяет выбрать конкретный объект, но с ней можно получить приоритет при выборе, когда продажи стартуют. На этапе EOI нужно внести депозит – обычно от 20 000 до 200 000 дирхам. Но у абсолютного большинства компаний этот депозит возвратный, да и EOI не накладывает на вас никаких обязательств, на этом этапе вы можете без последствий отказаться от участия в проекте.

Следующий этап – Booking form, это уже официальное бронирование конкретной квартиры с указанием ее номера, этажа, площади и цены. При таком бронировании вносится предоплата (обычно от 5% до 20%), которая чаще всего не возвращается (этот вопрос лучше уточнять у застройщика). После оплаты задатка объект снимается с продажи и числится за вами, а как подтверждение — подписывается reservation form. Для оставления этой формы вам понадобится паспорт или Emirates ID.

После продавец и покупатель подписывают предварительный договор — SPA  (Sales & Purchase Agreement) или  OSA (если объект ещё не  зарегистрирован в системе DLD).

Что нужно знать об оплате

Если вы покупаете объект в процессе строительства – оплата может быть поэтапной, к примеру 10% предоплата, 10% — через какое-то время и остаток при получении ключей (это называется handover оплатой, для ее погашения в некоторых случаях можно воспользоваться ипотекой).

Оплатить покупку недвижимости в ОАЭ можно несколькими способами: ипотекой (ее мы рассмотрим в отдельном руководстве), банковским переводом, картой, банковским чеком. 

Что нужно уточнить об условиях оплаты объекта:

  • Финальную дату внесения всех  платежей;
  • Есть ли штраф за задержку?
  • Можно ли оплатить объект досрочно и какие будут последствия?

Что нужно проверить после бронирования объекта и подписания договора?

Самое главное — объект должен быть  зарегистрирован в государственной системе Oqood на ваше имя. Убедитесь, что все платежи будут осуществляться только на специальный escrow-счет.

А также помните, что застройщик несет ответственность за качество выполнения работ и соблюдение  сроков. Плановая дата сдачи объектов должна быть указана в договоре (обычно указывается также «гибкий период» — 6-12 месяцев от ориентировочной даты сдачи). Объекты в ОАЭ могут сдаваться как с небольшой задержкой, так и досрочно.

После этого вам остается придерживаться графика оплат и ждать сдачи вашего будущего жилья.

Что происходит, когда объект готов?

По завершении строительных работ девелопер высылает уведомление о готовности и просит оплатить остаток суммы. Затем назначается дата осмотра квартиры, чтобы покупатель мог осмотреть объект и если есть недочеты – зафиксировать их. Если недочетов нет или когда они устранены – подписывается handover form, и вы получаете ключи.

На этом процесс покупки… не завершен, потому что теперь уже вашу недвижимость необходимо:

  • Зарегистрировать в DLD и получить подтверждение права собственности (Title Deed) на ваше имя; 
  • Подключить коммунальные услуги (воду, электричество), а также интернет и кондиционирование;

Какие могут быть дополнительные сборы и расходы при покупке недвижимости в ОАЭ?

 — При покупке недвижимости в Дубае нужно оплатить сбор за регистрацию объекта в DLD – 4% от стоимости;

 —  Административные сборы — от 3,000–5,000 AED в зависимости  от проекта.

 — Также существуют сборы за годовое  обслуживание, он зависит  от площади и составляет от 10 до 50 AED/ кв.фут).

Все это относится к покупке недвижимости на первичном рынке. Сделка с готовым жильем немного отличается

Чем отличается покупка недвижимости на вторичном рынке?

Во-первых, перед покупкой необходимо проверить владельца, не числятся ли за квартирой долги, а также не находится ли объект в залоге у банка. Убедитесь, что недвижимость  зарегистрирована в DLD и у нее есть Title Deed (такую услугу предоставляет брокер).

Во-вторых, между покупателем и продавцом заключается договор MOU (Memorandum of  Understanding) — предварительное соглашение с указанием стоимости, сроков закрытия сделки и возможных санкций при отказе от покупки. Также на этом этапе вносится задаток чеком (обычно это 10% стоимости).

В-третьих – объект может иметь непогашенную ипотеку, в таком случае банк продавца должен выдать справку с остатком долга. Остаток по ипотеке должен быть погашен до перевода прав собственности.

В-четвертых, набор документов для сделки на вторичном рынке немного отличается, вам понадобится:

  • Паспорт / Emirates ID
  • Подписанный MOU
  • Чек с оплатой сбора 4% в DLD
  • Чек на оплату административного  сбора в Trustee Office

В-пятых, после подписания всех документов в Trustee Office и получения Title Deed на ваше имя – вы становитесь официальным владельцем квартиры, но, как и в случае с первичкой, нужно уладить еще несколько дел. Не забудьте перевести лицевые счета за электричество, воду, интернет и кондиционирование на ваше имя, уведомить управляющую компанию о смене собственника и оформить сервисные сборы на ваше имя.

Купить недвижимость в Дубае не так сложно, хотя тут тоже есть свои особенности. Надеемся, эта инструкция поможет вам как можно скорее стать владельцем недвижимости в Дубае!

Популярное 🔥

    Возникли вопросы?

    Оставьте свои контакты, и наш специалист свяжется
    с вами как можно скорее.


    Успешно!

    Письмо было успешно отправлено менеджер

    Почему ОАЭ – одна из лучших стран для релокации в 2025 году?

    В современном мире каждый человек может выбирать, где жить и работать. Менять страны и континенты сейчас проще, чем когда-либо раньше: государства заинтересованы в привлечении новых резидентов, которые будут заниматься производительным трудом или создадут рабочие места. Поэтому многие правительства создают привлекательные условия для релокантов, и ОАЭ в этом плане одна из передовых стран.

    Почему релокация в ОАЭ в 2025 году – это одно из лучших решений, если вы думаете сменить страну проживания?

    При переезде в ОАЭ вы в меньшей степени, чем где-либо в мире, буде чувствовать себя чужим: примерно 9 из 10 жителей – приезжие. Эмираты – страна иностранцев, здесь они могут работать и создавать бизнес, получать образование, покупать недвижимость, инвестировать. При этом ОАЭ может похвастаться высоким уровнем жизни, а аналитический портал Numbeo признал Эмираты самой безопасной страной мира в 2025 году. Поэтом ОАЭ – хороший выбор для переезда. Но сложно ли сюда переехать?

    Напомним, иностранцы в ОАЭ – это 90% населения, а значить и получить визу на проживание здесь абсолютно реально. Виз здесь много: есть рабочие визы, визы инвесторов, визы для владельцев бизнеса, визы для всей семьи, долгосрочные «золотые» виз с правом проживания на 5-10 лет. Детально о визах мы поговорим в отдельном материале.

    Налоги в ОАЭ

    Налоговая система – одно из преимуществ Эмиратов. Еще недавно это была фактически безналоговая юрисдикция: 5%-й НДС здесь ввели только в 2018 году, а 9% корпоративный налог (который нужно платить при достижении годового дохода в 375 тысяч дирхам) – летом 2023 года. Но налога на доходы физических лиц здесь нет до сих пор.

    Введением умеренной налоговой нагрузки правительству ОАЭ удалось сбалансировать фискальную систему таким образом, чтобы давление на бизнес не было слишком высоким, но при этом страна не считалась бы «налоговой гаванью» и не попадала в черные и серые списки ЕС, FATF, OECD. А это значительное облегчает внешнеэкономическую деятельность.

    А что с работой в ОАЭ?

    Для тех, у кого нет работы в ОАЭ, есть специальный вид визы – виза соискателя, которая позволяет приехать в страну на 90 дней и найти работу. Для трудоустроенных существуют Employment Visa, («рабочая виза»), по ней можно находиться в стране 2-3 года.

    Если вы планируете начать бизнес в ОАЭ – тогда можно претендовать и на «золотую визу», действие которой можно расширить на всю семью. Она позволяет проживать в стране до 10 лет, оформляется быстро, но может требовать значительных финансовых ресурсов.

    Сложно ли здесь начать бизнес?

    Для бизнеса в ОАЭ вам понадобиться компания. Сам процесс регистрации не особенно сложен, многие сервисы в Эмиратах переведены в онлайн, бюрократии здесь минимум, так что трудностей возникнуть не должно. Но стоимость компании достаточно высока и скажем прямо – ОАЭ юрисдикция не для всех. Но если у вас есть сильная бизнес-модель и определенные финансовые резервы – тогда это может стать очень хорошей инвестицией. К тому же в юрисдикции хороший выбор разных типов компаний, под любой вид деятельности, для работы внутри страны и на внешних рынках. Одна из особенностей ОАЭ – обилие Свободных экономических зон (Free-Zone), которые заточены под конкретный вид деятельности и предоставляющие резидентам специальные условия работы, вплоть до нулевой ставки налогообложения.  

    Детальнее о регистрации компаний в ОАЭ и о том, для кого эта юрисдикция станет идеальным выбором — читайте в нашем специальном материале.

    Можно ли перенести существующий бизнес в ОАЭ?

    В Эмиратах существуют официальные механизмы, позволяющие перевести юридическое лицо в ОАЭ – это company redomiciliation. Суть redomiciliation в том, что компания с регистрацией в другой стране меняет юрисдикцию на ОАЭ, но продолжает существовать как то же юридическое лицо, сохраняя бренд, контакты, банковские счета (некоторые моменты нужно адаптировать под законодательство ОАЭ). При этом нет необходимости ликвидировать компанию в стране первой регистрации (если этого не требуется законодательство этой страны).

    Компании-релоканты принимают многие свободные экономические зоны, такие как Dubai Multi Commodities Centre (DMCC), Abu Dhabi Global Market (ADGM), Dubai International Financial Centre (DIFC), Ras Al Khaimah Economic Zone (RAKEZ), Jebel Ali Free Zone (JAFZA). А также mainland-юрисдикции в некоторых эмиратах.

    Что нужно для переноса бизнеса:

    • Предоставить разрешение на релокацию от регулирующего органа страны, где компания зарегистрирована;
    • У компании не должно быть незакрытых судебных споров или долгов.
    • Компания должна предоставить экономическое обоснование для релокации, финансовую отчетность (как подтверждение финансового положения компании), план переноса деятельности, а также любую другую запрашиваемую в процессе релокации информацию.

    Документы, необходимые для релокации:

    • Решение акционеров о переносе компании
    • Учредительные документы
    • Certificate of Good Standing
    • Финансовую отчетность
    • Лицензии и разрешения

    В некоторых случаях потребуется одобрение регулирующих органов ОАЭ (для компаний в сфере финансов, медицины, телекоммуникаций).

    Комфортно ли жить в ОАЭ?

    У каждого свои критерии комфортности, но судите сами:

    В ОАЭ сверхсовременная инфраструктура: порты, аэропотрты, хорошая транспортная сеть, здесь работают все современные сервисы;

    В ОАЭ высокий уровень жизни и это одна из самых безопасных стран мира;

    В ОАЭ высокий уровень цифровизации услуг, а значит все необходимое можно получить быстро и без лишней бюрократии;

    В ОАЭ уникальные условия для ведения бизнеса, есть большой выбор компаний под разные нужды, умеренный уровень корпоративных налогов, а прямых личных налогов здесь попросту нет, все что заработали – все ваше;

    Поэтому если вы планируете переехать в ОАЭ или перенести сюда свой бизнес – наши специалисты с радостью вам в этом помогут. А еще мы планируем серию мероприятий, посвященных вопросам релокации в Объединенные Арабские Эмираты, так что следите за анонсами и до встречи!    

    Популярное 🔥

      Возникли вопросы?

      Оставьте свои контакты, и наш специалист свяжется
      с вами как можно скорее.


      Успешно!

      Письмо было успешно отправлено менеджер

      В Дубае запустили «Единый паспорт для СЭЗ»

      Власти Дубая презентовали важное нововведение – Единый паспорт для свободных экономичных зон. По сути это единая лицензия, получив которую можно работать во всех СЭЗ эмирата Дубай без исключения.

      Программа представлена Советом Свободных Экономических Зон Дубая (Dubai Free Zones Council, DFZC). «One Freezone Passport» позволяет вести деятельность по одной лицензии во всех зонах эмирата. Это значительно упрощает расширение бизнеса и снижает финансовую и юридическую нагрузку.

      Первым участником такой программы стал французский бренд Louis Vuitton, они продолжают арендовать складские помещения в свободной зоне Джебель Али (JAFZA), а корпоративный офис компании функционирует в One Za’abeel — многофункциональном комплексе в составе свободной зоны Всемирного торгового центра Дубая (DWTC Free Zone).

      Популярное 🔥

        Возникли вопросы?

        Оставьте свои контакты, и наш специалист свяжется
        с вами как можно скорее.


        Успешно!

        Письмо было успешно отправлено менеджер