В прошлом руководстве мы говорили об аренде жилья в ОАЭ, но если у вас еще более серьезные намерения и вы собираетесь купить недвижимость для проживания или как актив – тогда эта инструкция для вас!
Почему покупать жилье в ОАЭ выгодно?
За 2024 год стоимость квадратного метра недвижимости в Дубае выросла на 12%. Для сравнения — средняя ставка по депозиту в Emirates NDB Bank — примерно 1,5% годовых. Недвижимость выглядит предпочтительно не только на фоне местных финансовых инструментов, но и по сравнению с рынками недвижимости других развитых стран: в Великобритании цены на недвижимость за 2024 год выросли на 4,7%, в среднем по ЕС – на 4,9%, в США – на 5,1%.
Впрочем, если даже инвестиции вас не интересуют – ОАЭ одна из самых безопасных стран мира с высоким уровнем жизни, и это главная причина спроса на здешнюю недвижимость. К тому же – здесь даже во второй половине 2025 года все еще отсутствуют личные налоги.
Как в ОАЭ покупают недвижимость
Как и везде, в ОАЭ есть рынок первичный и вторичный рынок недвижимости. В первом случае вы покупаете жилье у застройщика, это может быть как государственная компания, так и один из сотен частных девелоперов. В любом случае рекомендуем проверять продавца, при этом обращайте внимание на три вещи:
— у компании должна быть соответствующая лицензия, а проект – зарегистрирован или хотя бы находиться в процессе регистрации в Dubai Land Department (DLD);
— оплаты должны производиться ТОЛЬКО на специальный escrow-счет;
— проверяйте репутацию застройщика, узнайте о завершенных проектах компании. А также уточните несколько важных моментов – меблирован ли объект, есть ли паркинг и входит ли он в стоимость, можно ли этот объект сдавать в краткосрочную аренду (в некоторых случаях это может быть запрещено)
Когда вы убедились в надежности девелопера и узнали все, что нужно о самом объекте — переходите к бронированию. В Эмиратах можно забронировать недвижимость для покупки даже до старта официальных продаж, для этого подается Expression of interest (EOI) – заявка на интерес. Она не является официальным бронированием, не позволяет выбрать конкретный объект, но с ней можно получить приоритет при выборе, когда продажи стартуют. На этапе EOI нужно внести депозит – обычно от 20 000 до 200 000 дирхам. Но у абсолютного большинства компаний этот депозит возвратный, да и EOI не накладывает на вас никаких обязательств, на этом этапе вы можете без последствий отказаться от участия в проекте.
Следующий этап – Booking form, это уже официальное бронирование конкретной квартиры с указанием ее номера, этажа, площади и цены. При таком бронировании вносится предоплата (обычно от 5% до 20%), которая чаще всего не возвращается (этот вопрос лучше уточнять у застройщика). После оплаты задатка объект снимается с продажи и числится за вами, а как подтверждение — подписывается reservation form. Для оставления этой формы вам понадобится паспорт или Emirates ID.
После продавец и покупатель подписывают предварительный договор — SPA (Sales & Purchase Agreement) или OSA (если объект ещё не зарегистрирован в системе DLD).
Что нужно знать об оплате
Если вы покупаете объект в процессе строительства – оплата может быть поэтапной, к примеру 10% предоплата, 10% — через какое-то время и остаток при получении ключей (это называется handover оплатой, для ее погашения в некоторых случаях можно воспользоваться ипотекой).
Оплатить покупку недвижимости в ОАЭ можно несколькими способами: ипотекой (ее мы рассмотрим в отдельном руководстве), банковским переводом, картой, банковским чеком.
Что нужно уточнить об условиях оплаты объекта:
- Финальную дату внесения всех платежей;
- Есть ли штраф за задержку?
- Можно ли оплатить объект досрочно и какие будут последствия?
Что нужно проверить после бронирования объекта и подписания договора?
Самое главное — объект должен быть зарегистрирован в государственной системе Oqood на ваше имя. Убедитесь, что все платежи будут осуществляться только на специальный escrow-счет.
А также помните, что застройщик несет ответственность за качество выполнения работ и соблюдение сроков. Плановая дата сдачи объектов должна быть указана в договоре (обычно указывается также «гибкий период» — 6-12 месяцев от ориентировочной даты сдачи). Объекты в ОАЭ могут сдаваться как с небольшой задержкой, так и досрочно.
После этого вам остается придерживаться графика оплат и ждать сдачи вашего будущего жилья.
Что происходит, когда объект готов?
По завершении строительных работ девелопер высылает уведомление о готовности и просит оплатить остаток суммы. Затем назначается дата осмотра квартиры, чтобы покупатель мог осмотреть объект и если есть недочеты – зафиксировать их. Если недочетов нет или когда они устранены – подписывается handover form, и вы получаете ключи.
На этом процесс покупки… не завершен, потому что теперь уже вашу недвижимость необходимо:
- Зарегистрировать в DLD и получить подтверждение права собственности (Title Deed) на ваше имя;
- Подключить коммунальные услуги (воду, электричество), а также интернет и кондиционирование;
Какие могут быть дополнительные сборы и расходы при покупке недвижимости в ОАЭ?
— При покупке недвижимости в Дубае нужно оплатить сбор за регистрацию объекта в DLD – 4% от стоимости;
— Административные сборы — от 3,000–5,000 AED в зависимости от проекта.
— Также существуют сборы за годовое обслуживание, он зависит от площади и составляет от 10 до 50 AED/ кв.фут).
Все это относится к покупке недвижимости на первичном рынке. Сделка с готовым жильем немного отличается
Чем отличается покупка недвижимости на вторичном рынке?
Во-первых, перед покупкой необходимо проверить владельца, не числятся ли за квартирой долги, а также не находится ли объект в залоге у банка. Убедитесь, что недвижимость зарегистрирована в DLD и у нее есть Title Deed (такую услугу предоставляет брокер).
Во-вторых, между покупателем и продавцом заключается договор MOU (Memorandum of Understanding) — предварительное соглашение с указанием стоимости, сроков закрытия сделки и возможных санкций при отказе от покупки. Также на этом этапе вносится задаток чеком (обычно это 10% стоимости).
В-третьих – объект может иметь непогашенную ипотеку, в таком случае банк продавца должен выдать справку с остатком долга. Остаток по ипотеке должен быть погашен до перевода прав собственности.
В-четвертых, набор документов для сделки на вторичном рынке немного отличается, вам понадобится:
- Паспорт / Emirates ID
- Подписанный MOU
- Чек с оплатой сбора 4% в DLD
- Чек на оплату административного сбора в Trustee Office
В-пятых, после подписания всех документов в Trustee Office и получения Title Deed на ваше имя – вы становитесь официальным владельцем квартиры, но, как и в случае с первичкой, нужно уладить еще несколько дел. Не забудьте перевести лицевые счета за электричество, воду, интернет и кондиционирование на ваше имя, уведомить управляющую компанию о смене собственника и оформить сервисные сборы на ваше имя.
Купить недвижимость в Дубае не так сложно, хотя тут тоже есть свои особенности. Надеемся, эта инструкция поможет вам как можно скорее стать владельцем недвижимости в Дубае!
