В прошлом руководстве мы говорили об аренде жилья в ОАЭ, но если у вас еще более серьезные намерения и вы собираетесь купить недвижимость для проживания или как актив – тогда эта инструкция для вас!

Почему покупать жилье в ОАЭ выгодно?

За 2024 год стоимость квадратного метра недвижимости в Дубае выросла на 12%. Для сравнения — средняя ставка по депозиту в Emirates NDB Bank — примерно 1,5% годовых. Недвижимость выглядит предпочтительно не только на фоне местных финансовых инструментов, но и по сравнению с рынками недвижимости других развитых стран: в Великобритании цены на недвижимость за 2024 год выросли на 4,7%, в среднем по ЕС – на 4,9%, в США – на 5,1%.

Впрочем, если даже инвестиции вас не интересуют – ОАЭ одна из самых безопасных стран мира с высоким уровнем жизни, и это главная причина спроса на здешнюю недвижимость. К тому же – здесь даже во второй половине 2025 года все еще отсутствуют личные налоги.

Как в ОАЭ покупают недвижимость

Как и везде, в ОАЭ есть рынок первичный и вторичный рынок недвижимости. В первом случае вы покупаете жилье у застройщика, это может быть как государственная компания, так и один из сотен частных девелоперов. В любом случае рекомендуем проверять продавца, при этом обращайте внимание на три вещи:

 — у компании должна быть соответствующая лицензия, а проект – зарегистрирован или хотя бы находиться в процессе регистрации в Dubai Land Department (DLD);

 — оплаты должны производиться ТОЛЬКО на специальный escrow-счет;

 — проверяйте репутацию застройщика, узнайте о завершенных проектах компании. А также уточните несколько важных моментов – меблирован ли объект, есть ли паркинг и входит ли он в стоимость, можно ли этот объект сдавать в краткосрочную аренду (в некоторых случаях это может быть запрещено) 

Когда вы убедились в надежности девелопера и узнали все, что нужно о самом объекте — переходите к бронированию. В Эмиратах можно забронировать недвижимость для покупки даже до старта официальных продаж, для этого подается Expression of interest (EOI) – заявка на интерес. Она не является официальным бронированием, не  позволяет выбрать конкретный объект, но с ней можно получить приоритет при выборе, когда продажи стартуют. На этапе EOI нужно внести депозит – обычно от 20 000 до 200 000 дирхам. Но у абсолютного большинства компаний этот депозит возвратный, да и EOI не накладывает на вас никаких обязательств, на этом этапе вы можете без последствий отказаться от участия в проекте.

Следующий этап – Booking form, это уже официальное бронирование конкретной квартиры с указанием ее номера, этажа, площади и цены. При таком бронировании вносится предоплата (обычно от 5% до 20%), которая чаще всего не возвращается (этот вопрос лучше уточнять у застройщика). После оплаты задатка объект снимается с продажи и числится за вами, а как подтверждение — подписывается reservation form. Для оставления этой формы вам понадобится паспорт или Emirates ID.

После продавец и покупатель подписывают предварительный договор — SPA  (Sales & Purchase Agreement) или  OSA (если объект ещё не  зарегистрирован в системе DLD).

Что нужно знать об оплате

Если вы покупаете объект в процессе строительства – оплата может быть поэтапной, к примеру 10% предоплата, 10% — через какое-то время и остаток при получении ключей (это называется handover оплатой, для ее погашения в некоторых случаях можно воспользоваться ипотекой).

Оплатить покупку недвижимости в ОАЭ можно несколькими способами: ипотекой (ее мы рассмотрим в отдельном руководстве), банковским переводом, картой, банковским чеком. 

Что нужно уточнить об условиях оплаты объекта:

• Финальную дату внесения всех  платежей;
• Есть ли штраф за задержку?
• Можно ли оплатить объект досрочно и какие будут последствия?

Что нужно проверить после бронирования объекта и подписания договора?

Самое главное — объект должен быть  зарегистрирован в государственной системе Oqood на ваше имя. Убедитесь, что все платежи будут осуществляться только на специальный escrow-счет.

А также помните, что застройщик несет ответственность за качество выполнения работ и соблюдение  сроков. Плановая дата сдачи объектов должна быть указана в договоре (обычно указывается также «гибкий период» — 6-12 месяцев от ориентировочной даты сдачи). Объекты в ОАЭ могут сдаваться как с небольшой задержкой, так и досрочно.

После этого вам остается придерживаться графика оплат и ждать сдачи вашего будущего жилья.

Что происходит, когда объект готов?

По завершении строительных работ девелопер высылает уведомление о готовности и просит оплатить остаток суммы. Затем назначается дата осмотра квартиры, чтобы покупатель мог осмотреть объект и если есть недочеты – зафиксировать их. Если недочетов нет или когда они устранены – подписывается handover form, и вы получаете ключи.

На этом процесс покупки… не завершен, потому что теперь уже вашу недвижимость необходимо:

• Зарегистрировать в DLD и получить подтверждение права собственности (Title Deed) на ваше имя; 
• Подключить коммунальные услуги (воду, электричество), а также интернет и кондиционирование;

Какие могут быть дополнительные сборы и расходы при покупке недвижимости в ОАЭ?

 — При покупке недвижимости в Дубае нужно оплатить сбор за регистрацию объекта в DLD – 4% от стоимости;

 —  Административные сборы — от 3,000–5,000 AED в зависимости  от проекта.

 — Также существуют сборы за годовое  обслуживание, он зависит  от площади и составляет от 10 до 50 AED/ кв.фут).

Все это относится к покупке недвижимости на первичном рынке. Сделка с готовым жильем немного отличается

Чем отличается покупка недвижимости на вторичном рынке?

Во-первых, перед покупкой необходимо проверить владельца, не числятся ли за квартирой долги, а также не находится ли объект в залоге у банка. Убедитесь, что недвижимость  зарегистрирована в DLD и у нее есть Title Deed (такую услугу предоставляет брокер).

Во-вторых, между покупателем и продавцом заключается договор MOU (Memorandum of  Understanding) — предварительное соглашение с указанием стоимости, сроков закрытия сделки и возможных санкций при отказе от покупки. Также на этом этапе вносится задаток чеком (обычно это 10% стоимости).

В-третьих – объект может иметь непогашенную ипотеку, в таком случае банк продавца должен выдать справку с остатком долга. Остаток по ипотеке должен быть погашен до перевода прав собственности.

В-четвертых, набор документов для сделки на вторичном рынке немного отличается, вам понадобится:

• Паспорт / Emirates ID
• Подписанный MOU
• Чек с оплатой сбора 4% в DLD
• Чек на оплату административного  сбора в Trustee Office

В-пятых, после подписания всех документов в Trustee Office и получения Title Deed на ваше имя – вы становитесь официальным владельцем квартиры, но, как и в случае с первичкой, нужно уладить еще несколько дел. Не забудьте перевести лицевые счета за электричество, воду, интернет и кондиционирование на ваше имя, уведомить управляющую компанию о смене собственника и оформить сервисные сборы на ваше имя.

Купить недвижимость в Дубае не так сложно, хотя тут тоже есть свои особенности. Надеемся, эта инструкция поможет вам как можно скорее стать владельцем недвижимости в Дубае!

В Дубае за последние 12 месяцев стоимость коммерческой недвижимости выросла более чем в 3 раза — с 4,27 млн дирхамов в июле 2024 года до 14,41 млн дирхамов в июле 2025 года, по данным Allsopp & Allsopp.

Рост связан как с подорожанием земли, так и с увеличением стоимости самих объектов, при этом на рынке преобладает спрос на премиальные помещения в стратегически выгодных локациях.

В июле 2025 года общая стоимость сделок по продаже и аренде коммерческой недвижимости выросла на 271% по сравнению с июнем, а объем сделок — на 75%. В годовом сравнении (июль 2024 — июль 2025) рост еще выше: +283% по стоимости и +40% по объему.

Аренда

Средняя годовая аренда коммерческих объектов в июле 2025 составила 530 200 дирхамов, что значительно ниже прошлогоднего уровня в 1,69 млн дирхамов. При этом спрос на офисы в Дубае продолжает бить рекорды: город привлекает как международные корпорации, переносящие свои штаб-квартиры, так и новые бизнесы.

Согласно последнему рейтингу Expat Essentials за 2024 год, Объединённые Арабские Эмираты стали самой популярной юрисдикцией для переезда. Это неудивительно — почти 90% населения страны составляют экспаты, поэтому здесь делается всё, чтобы иностранцы чувствовали себя комфортно.

Однако переезд невозможен без жилья. Если вы турист, арендовать апартаменты или гостиничный номер на несколько дней — не проблема. В Эмиратах работают глобальные сервисы аренды, такие как Booking и Airbnb. Но если вы собираетесь жить в ОАЭ постоянно, как резидент, вам потребуется долгосрочная аренда, которая работает по совсем другим правилам.

Чем отличается долгосрочная аренда жилья в ОАЭ от краткосрочной?

• Сроками: долгосрочная аренда — минимум на 1 год. Краткосрочная — от нескольких дней до пары месяцев.
• Ценой: краткосрочная аренда значительно дороже долгосрочной.
• Системой оплаты: краткосрочная аренда оплачивается как в большинстве стран, а долгосрочная — банковскими чеками.

Как работает оплата чеками?

Чек, которым оплачивают аренду жилья в ОАЭ — это тот самый бумажный документ, популярный в 80–90-х, где владелец счёта вручную вписывает сумму. Чтобы арендовать жильё на длительный срок, вам потребуется чековая книжка, открытый счёт в местном банке и статус резидента ОАЭ.

Обычно арендную плату вносят одним или двумя чеками в год. Реже удаётся договориться о ежеквартальной оплате. Если арендодатель согласился на помесячную оплату — это проявление исключительной лояльности.

Какие могут быть сопутствующие расходы, кроме аренды?

• Депозит — обычно равен одному месяцу аренды.
• Комиссия брокеру — от 2 до 5% от годовой стоимости аренды.
• Регистрация договора — например, в Дубае это делается через систему Ejari. Без регистрации невозможно подключить коммунальные услуги, открыть банковский счёт или подтвердить адрес проживания.

Где искать жильё в Эмиратах?

Вот три самых популярных онлайн-сервиса:

• Dubizzle
• Bayut
• Property Finder

Это удобные платформы с фильтрами, картами, фотографиями и видеообзорами. Вы можете искать жильё самостоятельно, но если хотите сэкономить время, воспользуйтесь услугами брокера. В любом случае, на этапе поиска будьте готовы к звонкам и просмотрам. Рынок недвижимости в Эмиратах очень активный, постоянно строятся новые объекты, поэтому вариантов много. Немного терпения — и вы найдёте подходящее жильё.

На что обратить внимание при аренде?

• Расположение жилья. Самая дорогая аренда — в Дубае. Это международный мегаполис с развитой инфраструктурой, но и с самыми высокими ценами. Шарджа, Аджман и Рас-эль-Хайма — более доступные варианты, но для комфортной жизни там вам понадобится машина.
• Тип квартиры. Квартиры могут сдаваться:
  • полностью без мебели;
  • с базовым набором;
  • или «под ключ» — заезжай и живи.
    Последний вариант — самый дорогой. Чаще всего жильё сдаётся без мебели, и это может стать дополнительной статьёй расходов.
• Бытовые нюансы. Включены ли коммунальные услуги в стоимость? Есть ли парковка, лифт, бассейн? Также важно проверить наличие долгов по квартире и зафиксировать её состояние при въезде (достаточно снять видео на телефон).
• Срок аренды. Обычно — 12 месяцев. До въезда необходимо внести страховой депозит в размере месячной аренды. Если всё в порядке — депозит вернут при выезде.

Когда лучше всего искать жильё?

Лучшее время для поиска — конец весны и начало лета. В это время многие уезжают из страны, освобождается больше жилья, арендодатели становятся гибче в условиях, а цены могут быть выгоднее.

---

Аренда жилья в Эмиратах — это несложный процесс, если понять его логику и учитывать местные особенности. Подготовьте нужные документы, настройтесь на систему с чеками — и вперёд! ОАЭ имеет что предложить тем, кто готов искать.

Согласно новым данным Департамента земельных ресурсов Дубая (DLD), на рынке недвижимости эмирата зафиксировано сделки на сумму более 431 млрд дирхамов за первое полугодие 2025 года, что на 25% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Выросло и количество сделок — в период с января по июнь 2025 года их было зарегистрировано 125 538 что на 26% больше, чем за тот же период годом ранее. Выросла и общая сумма инвестиций в недвижимость Дубая – до 326 млрд дирхамов, что на 39% больше, чем в прошлом году.

Всего в первом полугодии 2025 года почти 95 000 инвесторов провели более 118 000 транзакций с недвижимостью, из них 59 075 — это новые инвесторы, которые вложили 157 млрд дирхамов в рынок. Это на 40% больше, чем годом ранее.

Примечательно, что 45% новых инвесторов — это резиденты ОАЭ, что говорит об успешной трансформации арендаторов во владельцев жилья и укреплении долгосрочной стабильности рынка.

СЭЗ Meydan представила сервис Fawri, позволяющий предпринимателям получить бизнес-лицензию всего за 60 минут.

Fawri — это полностью цифровое комплексное решение по лицензированию, созданное специально для индивидуальных предпринимателей. Благодаря упрощённой процедуре подачи заявки, подходящие по требованиям лица могут получить все основные юридические документы — включая лицензию на ведение бизнеса, свидетельство о регистрации, учредительный договор и прочее  — в течение одного часа.

После получения лицензии менее чем за час предприниматели смогут немедленно приступить к подаче заявления на визу и открытию корпоративного банковского счёта с помощью интегрированной цифровой экосистемы Meydan Free Zone.

Федеральное налоговое управление ОАЭ (FTA) выпустило разъяснение по правилам корпоративного налога для инвесторов в фонды недвижимости (REITs), которые признаются освобожденными фондами. Документ содержит информацию об обязательствах инвесторов, включая детали по налоговым льготам, распределению дохода и требованиям к соблюдению налогового законодательства в связи с введением новой системы налогообложения с 1 января 2025 года.

Налоги для фондов

Согласно новым правилам, как резиденты, так и нерезиденты, владеющие долями в соответствующих REIT-фондах, облагаются налогом на 80% дохода от недвижимого имущества в ОАЭ, пропорционально полученному доходу.

Однако, инвесторы освобождаются от уплаты налога, если доход будет распределён фондом в течение 9 месяцев после окончания финансового года. Кроме того, если инвестор продал все свои доли в фонде к этому моменту, налог на доход от недвижимости также не применяется.

FTA подтверждает, что инвесторы в REIT считаются юридическими собственниками своих долей для целей налогообложения, и, соответственно, должны рассчитывать и декларировать налогооблагаемый доход.

Требования к отчетности и раскрытию информации

FTA изложило основные меры по соблюдению налогового законодательства как для самих фондов REIT, так и для инвесторов. Ключевые положения включают:

• Распределение прибыли: Уточняется, как дивиденды от REIT влияют на налогооблагаемый доход инвесторов.
• Расходы, связанные с инвестициями: Определенные инвестиционные расходы могут быть вычтены.
• Продажа активов: Приведены разъяснения по налогообложению при продаже или передаче долей в REIT.
• Корректировка комиссий: Поясняется, как изменение комиссий управляющих влияет на расчет налогов.
• Обязанности по раскрытию информации: REIT-фонды обязаны предоставлять инвесторам необходимые финансовые данные для расчета налога.
• Представительство нерезидентов: Нерезиденты могут назначать налоговых агентов для выполнения налоговых обязательств по корпоративному налогу.

Уточнение терминов и условий владения

Доход от недвижимого имущества определяется как чистая прибыль, полученная от активов в сфере недвижимости в ОАЭ — будь то сдача в аренду, продажа или иное использование, включая все связанные с этим имущественные права.

Чтобы REIT сохранял статус освобожденного фонда, согласно Закону ОАЭ о корпоративном налоге, доход должен быть полностью владением и под контролем фонда, напрямую или косвенно, и отражаться в его финансовой отчетности.